ОПЕРАТИВНЫЙ ОТЧЕТ ПО РЫНКУ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МИНСКОГО РЕГИОНА ЗА I ПОЛУГОДИЕ

Общие тенденции 2026 год – начало II полугодия

По состоянию на начало второго полугодия 2026 года рынок складской недвижимости Республики Беларусь сохраняет стабильность: существенных изменений в уровне арендных ставок и общей ценовой конъюнктуры не зафиксировано. Ставки аренды на качественные складские объекты классов А и В преимущественно остаются на уровне, сформировавшемся к концу 2025 года.

Отдельные случаи повышения арендных ставок не свидетельствуют о начале нового рыночного роста и носят преимущественно корректирующий характер. Как правило, пересмотр условий происходит по объектам, собственники которых не осуществили индексацию либо приведение ставок к рыночному уровню в течение 2025 года и реализовали соответствующую корректировку уже в текущем периоде. Таким образом, наблюдаемое точечное повышение ставок следует рассматривать не как изменение общего рыночного тренда, а как завершение ранее отложенного процесса ценового выравнивания.

При этом заявления отдельных участников рынка о повышении арендных ставок на 20–30 % не подтверждаются реальными сделками в профессиональном сегменте складской и индустриальной недвижимости. Подобная динамика не соответствуетни фактически заключаемым договорам, ни действующим механизмам индексации. В долгосрочных договорах аренды качественных объектов, как правило, изначально устанавливаются понятные и экономически обоснованные условия пересмотра арендной платы, которые не предусматривают одномоментного увеличения ставок на 30 %.  Экономика арендаторов объективно ограничивает возможность резкого роста арендных ставок. Любая стабильная компания имеет допустимый уровень логистических издержек и чувствительна к существенному увеличению стоимости аренды. Индексация на 20–30 %, не соответствующая динамике выручки и операционных расходов бизнеса, является экономически неустойчивой и может привести к сокращению площадей, переезду либо поиску более доступных объектов. Поэтому на профессиональном рынке рост ставок ограничивается реальной платёжеспособностью арендаторов и экономически обоснованными показателями индексации.

Следует учитывать, что значительная часть качественных складских и индустриальных объектов, расположенных в востребованных локациях и обладающих существенными площадями, реализуется в аренду или продажу вне открытого рынка. Информация о таких предложениях зачастую не публикуется в общедоступных источниках и тем более на рекламных площадках. Профессиональный сегмент складской недвижимости представляет собой достаточно узкий рынок, значительная часть сделок на котором совершается в закрытом формате — через прямые контакты собственников, крупных арендаторов, инвесторов и специализированных консультантов. Открытые объявления и завышенные ожидания отдельных собственников не отражают реального объёма предложения, рыночного уровня ставок и фактических условий сделок.

Необходимо также разграничивать профессиональный рынок качественных складских и производственно-логистических объектов, где сторонами сделок выступают устойчивые компании и собственники качественных площадей, и отдельные предложения, формируемые ситуативно под влиянием информационного ажиотажа. Таким образом, оснований говорить о системном или существенном росте арендных ставок в рассматриваемом сегменте в первом полугодии 2026 года не имеется. Текущие арендные ставки уже находятся на достаточно высоком, стабильном и рыночном уровне, оставаясь при этом экономически приемлемыми для бизнеса.

Ситуация вокруг Wildberries в России может сформировать краткосрочный, кажущийся всплеск спроса на складские площади в РБ. Однако попытка воспользоваться этим ажиотажем, расторгнув отношения с действующим стабильным арендатором ради заключения нового договора по завышенной ставке, будет являться непрофессиональным и экономически необоснованным подходом. Устойчивость арендного бизнеса определяется не временным повышенным спросом, а надёжностью арендатора и долгосрочной стабильностью денежного потока. Необходимо учитывать, что Wildberries тщательно рассчитывает собственную экономику, а стратегия компании в Беларуси ориентирована преимущественно на создание собственных логистических мощностей. Запуск крупного объекта в индустриальном парке «Великий камень» и начало подготовительных земляных работ в Фаниполе под строительство логистического центра площадью около 200 тыс. кв. м подтверждают долгосрочный характер этой стратегии. В моменте компания может вести срочные переговоры и заключать отдельные сделки по повышенным ставкам. Однако после стабилизации ситуации она продолжит развитие собственной логистической инфраструктуры. Поэтому рассматривать временный спрос со стороны Wildberries как основание для системного роста рынка или отказа от действующих надёжных арендаторов необоснованно.

Актуальные арендные ставки в белорусских рублях без НДС за м²

Средние арендные ставки на складские объекты класса А. В белорусских рублях без НДС за кв. м (курс на 06.08.2026 – 3,37).

Премия за стеллажную систему в 2023-2026 гг. составляет 1,0-1,5 BYN / кв. м, или около 5-7 % к ставке складов без стеллажей.

Средний уровень операционных расходов (OPEX) составляет + 2,4 руб. / м² с НДС к арендной ставке.

Складские площади класса А, в отличие от объектов класса B и ниже, демонстрируют достаточно однородный уровень арендных ставок как непосредственно в районе МКАД, так и на удалении до 10 км от него. Динамика арендных ставок в 2023–2026 гг. остается плавной и умеренной, без резких ценовых скачков, что свидетельствует о стабильности рынка. При этом ставки уже фактически сформировались и закрепились в восприятии арендаторов именно в белорусских рублях.

Наличие стеллажной системы увеличивает арендную ставку в среднем на 0,3–0,5 евро / м², что по курсу на 06.08.2026 составляет примерно 1,0–1,7 бел. руб. / м². В 2025–2026 гг. наличие стеллажной системы увеличивает арендную ставку в среднем примерно на 6 % по сравнению со складскими площадями без стеллажей.

Арендные ставки на складские площади класса B до 3 км от МКАД. Средние и максимальные значения. В белорусских рублях без НДС за кв. м (курс на 08.08.2026 – 3,39).

На текущем рынке склады класса В в зоне до 3 км от МКАД демонстрируют наиболее высокие максимальные арендные ставки по сравнению со складами класса А.

В 2026 г. максимальная ставка достигает 27,0 BYN / кв. м без НДС.

Средние арендные ставки на склады класса В в зоне 3–10 км от МКАД демонстрируют слабую динамику и практически не растут.

В отличие от объектов до 3 км от МКАД, данные сегмент характеризуется более низкой ликвидностью.

Средний уровень операционных расходов (OPEX) составляет + 2 руб. / м² с НДС к арендной ставке.

Близкая к МКАД зона демонстрирует более высокие ставки и усиливающуюся ценовую премию.

Динамика стоимости продажи складских площадей

Стоимость продажи кв. м в эквиваленте к USD в BYN без НДС за кв. м, склады класса А.

В период с 2023 по 2026 гг. средняя стоимость продажи складов класса А демонстрировала плавный и устойчивый рост, который стабилизировался.

За 4 года прирост составил +150 USD / кв. м, или +20 %.

Приведённые значения стоимости относятся к качественным складским объектам класса А площадью до 5000 кв. м. При увеличении площади объекта стоимость за квадратный метр, как правило, корректируется в сторону снижения: для складов площадью от 6000 / 10 000 кв. м и выше снижение может составлять ориентировочно 5–10 % относительно приведённого уровня. По мере дальнейшего увеличения площади ценообразование становится всё более индивидуальным и зависит от характеристик конкретного объекта, его локации, технического оснащения и условий сделки. Для крупных комплексов площадью свыше 50 000 кв. м стоимость формируется практически исключительно индивидуально.

Стоимость долевого строительства складов класса А сегодня практически достигла уровня готовых объектов: высокая степень индивидуализации и строительство по техническому заданию заказчика практически нивелировали ценовое преимущество стадии строительства.

В первом полугодии 2026 года на открытом рынке не было зафиксировано сделок по продаже складских объектов класса А.

В период с 2023 по 2026 гг. средняя стоимость продажи складских помещений класса В до 3 км от МКАД демонстрировала устойчивый рост.

За 4 года средняя стоимость выросла на +270 USD / кв. м, или +40,9 %.

Максимальные значения также показали уверенный рост на +210 USD / кв. м, или +26,6 %.

Стоимость продажи складских помещений класса B, расположенных на удалении порядка 5–15 км от МКАД, как правило, ниже стоимости сопоставимых объектов в непосредственной близости от МКАД на 10–30 %. Размер дисконта зависит от конкретной локации, качества объекта, транспортной доступности и его технических характеристик.

Самый премиальный сегмент складов – качественный склад класса B, расположенный в пределах до 3 км от МКАД, площадью порядка 1000–1200 кв. м. Именно такой формат сегодня является ценовым лидером сегмента, сочетая наиболее востребованный метраж, качественные характеристики объекта и близость к МКАД. Для подобных складов формируются максимальные удельные цены продажи на рынке класса B.

С начала 2026 года в премиальном сегменте качественных складов класса B было зафиксировано определенное количество сделок купли-продажи. Наиболее заметная активность отмечена в локациях р-н д. Большое Стиклево — 4 объекта, ул. Машиностроителей — 3 объекта, а также в Папернянском сельсовете, и средняя стоимость реализованных объектов составила порядка 1 190 USD / кв. м с НДС.

Эти сделки подтверждают сформировавшийся высокий ценовой уровень премиального сегмента и устойчивый спрос на качественные компактные складские объекты в наиболее востребованных локациях.

Ввод качественных складских объектов до конца 2026 года

В объём ввода качественных складских площадей не включены объекты индустриального назначения, реализуемые на территории Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий камень». Данная территория имеет особый статус и специфику развития, а вводимые объекты преимущественно относятся к индустриальной недвижимости и не могут быть в полной мере отнесены к классическому сегменту складской недвижимости. Исключением является ТЛК Wildberries, который представляет собой полноценный логистический объект и поэтому учтён в объёме ввода качественных складских площадей.

Вакансия складских площадей

По чисто логистическим складским объектам реальная вакансия на рынке сегодня практически отсутствует. Даже если отдельные площади заявлены в открытой экспозиции, во многих случаях они ещё заняты действующими арендаторами и выводятся на рынок заранее, то есть фактически не являются свободными на текущую дату.

При этом будущая вакансия 2027 года, а особенно в крупных качественных складских комплексах, в значительной степени находится вне открытого рынка. Переговоры по таким площадям ведутся заранее в достаточно узком профессиональном кругу — между собственниками, крупными арендаторами и специализированными консультантами. Значительная часть площадей, которые формально могут рассматриваться как будущая вакансия 2027 года, уже находится в активных переговорах либо фактически закрыта потенциальными арендаторами. Также следует отметить, что значительная часть наиболее качественных и ликвидных складских объектов класса B небольших площадей до 1500 кв. м в премиальных локациях непосредственно на МКАД, вообще не выходит в открытую экспозицию и отсутствует на рекламных площадках и в публичных источниках. Высокий спрос на такие объекты позволяет реализовывать их продажу в закрытом профессиональном контуре. Наиболее привлекательные объекты зачастую закрываются ещё до появления на открытом рынке, что ограничивает видимый объём предложения и реальной вакансии.

Если на текущий момент по отдельным объектам класса B/B+ и сохраняется фактическая вакансия, то, как правило, это связано не с недостатком спроса, а с изначально завышенными ожиданиями собственников по уровню арендной ставки. Такие объекты имеют более длительный период экспозиции именно вследствие ценового несоответствия текущим рыночным условиям.

Основные выводы

1. Стабильная и прогнозируемая рыночная ситуация. Рынок качественной складской недвижимости находится в устойчивом состоянии, без признаков резких структурных изменений, с понятным балансом спроса и предложения.
2. Стабилизация арендных ставок. Арендные ставки достигли высокого рыночного уровня и находятся близко к предельным значениям, приемлемым для бизнеса, что ограничивает потенциал их дальнейшего быстрого роста.
3. Арендные ставки окончательно сформировались в белорусских рублях. Рынок аренды качественных складских помещений фактически перешёл к устойчивому ценообразованию в BYN: собственники и арендаторы уже воспринимают и оценивают арендную ставку именно в белорусских рублях, без постоянной привязки к валютному эквиваленту.
4. Умеренная динамика стоимости продажи. После периода более активного роста стоимость продажи складских помещений за квадратный метр постепенно переходит к более умеренной и стабильной динамике.
5. Формирование выраженного премиального сегмента B/B+. На рынке чётко выделился премиальный сегмент качественных складских объектов класса B/B+, прежде всего в наиболее востребованных локациях вблизи МКАД. Именно такие объекты демонстрируют одни из самых высоких удельных цен продажи и арендных ставок, в отдельных случаях конкурируя с объектами класса А и превышая их по стоимости квадратного метра.
6. Практически нулевая реальная вакансия. В качественном складском сегменте фактическая вакансия находится на минимальном, практически нулевом уровне. Сохраняющиеся в открытой экспозиции отдельные объекты, как правило, характеризуются изначально завышенными ожиданиями собственников по арендным ставкам либо стоимости продажи.
7. Значительная часть наиболее серьезных сделок аренды /продажи проходит вне открытого рынка. Крупные сделки с объектами класса А значительных площадей, а также сделки с премиальными складами класса B/B+ преимущественно осуществляются в узком специализированном профессиональном кругу без выхода объектов в открытую экспозицию. Поэтому публичные источники не отражают в полной мере реальный объём предложения, уровень вакансии, спрос и фактическую активность рынка.
8. Плановые показатели по вводу качественных складских площадей практически достигнуты. Объём ввода качественных складских объектов по итогам 2026 года приблизился к ранее запланированным показателям, что подтверждает реализацию основного объёма заявленных проектов и достаточно прогнозируемое развитие рынка.
9. Серьёзный дефицит качественных земельных участков под логистику. В радиусе порядка 10–15 км от МКАД наблюдается выраженный дефицит земельных участков, пригодных для строительства современных логистических комплексов и обеспеченных необходимыми инженерными мощностями. Качественные площадки с хорошей транспортной доступностью и инженерной инфраструктурой становятся дефицитным ресурсом и активно отслеживаются девелоперами и собственниками, в том числе ещё на стадии проведения земельных аукционов.