Поправки в Земельный кодекс РБ: возможно отменят плату за право аренды
В Минске прошло обсуждение поправок в Земельный кодекс Беларуси, которые призваны либерализировать земельные отношения, защитить бизнес, в том числе от неподъемной платы за право аренды, способствовать привлечению инвестиций и развитию регионов. На данный момент ситуация обстоит чудовищным образом: из 206 объявленных аукционов на право заключения договора аренды земли, 200 не состоялось по причине крайне высоких платежей, и примерно 74% собственников и арендаторов добровольно отказались от продления договоров аренды по этой же причине.
Отметим, что на данный момент готовится два проекта изменений в Земельный кодекс РБ. Один – официальный от Госкомимущества, второй – альтернативный, от рабочей группы депутатов Палаты представителей Национального собрания во главе с Анной Канопацкой. Предсказать, какой из проектов примут, сложно, но в любом случае наиболее удачные предложения войдут в итоговый законопроект.
Обсудить наиболее острые проблемы в рамках круглого стола «Земельные отношения в хозяйственной деятельности: пути решения проблем» собрались представили власти и бизнеса при содействии депутатов Палаты представителей Национального собрания РБ, РОО «Белорусская научно-промышленная ассоциация», ОО «Минский столичный союз предпринимателей и работодателей», редакции журнала «Директор».
«Я пришла во власть из бизнеса – раньше занималась землей и, как вы сейчас, также «попадала» под повышение ставки земельного налога, арендной платы. Кроме того, бизнес выкашивала плата за право заключения договоров аренды. Разработанный нами проект поправок призван либерализировать земельные отношения, чтобы и ИП, и крупный бизнес чувствовали себя защищенно», - сказала депутат Палаты представителей Национального собрания РБ Анна Канопацкая.
Итак, альтернативный проект поправок предусматривает:
- Снятие запретов на совершение сделок с земельными участками, сокращение оснований изъятия земельных участков для государственных нужд.
«Те запреты по разделу земельных участков, которые существуют сегодня в законодательстве, надуманы, а у критериев для раздела и изменения целевого назначения земельных участков нет никакого экономического обоснования. Складывается впечатление, что власти так удобнее контролировать, но нужно отходить от этого к созданию надлежащих условий для ведения бизнеса», - сказала Анна Канопацкая.
- Отмена ограничений по ипотеке земельных участков и залогу права аренды.
По словам Анна Канопацкой, сегодня земельный участок – это объект гражданских правоотношений, который ограничен в своем использовании. Даже фермер, имея 20-25 Га земли в аренде сегодня не имеет возможности предоставить данное право аренды в залог банку и получить, например, кредит.
- Отмена возможности в одностороннем порядке изменения размера арендной платы.
«Сегодня государство не рассматривает бизнес, как равноценного партнера, поэтому создает в основном для себя льготные условия. Так, действующим законодательством предусмотрена возможность одностороннего изменения стоимости земли. Мы же говорим о том, что земля должна принадлежать на двух правах: собственности или долгосрочной аренды. При этом государство должно выступать равноценным партнером, и оно не может в одностороннем порядке менять ставку арендной платы и кадастровую стоимость – все это должно быть предусмотрено договором», - сказала Анна Канопацкая.
- Отмена платы за право заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в госсобственности.
«На наш взгляд, эта плата является одним из случаев злоупотребления государства своим правом, как субъекта и регулятора земельных отношений. Плата за заключение договора аренды является понуждением к приобретению земельного участка в рассрочку. И зачастую эта плата приравнивается к обязательным неналоговым платежам, формируя дополнительные расходы и преграды для бизнеса. Поэтому договором земельных отношений должна быть предусмотрена арендная плата, ориентируясь на которую можно было бы рассчитать адекватный бизнес-план. В случае, если государство в одностороннем порядке будет изменять условия договора, то результатом станет полная непривлекательность арендных земельных участков», - сказала депутат.
По ее словам, согласно данным статистики, 74% собственников и арендаторов добровольно отказались от продления договоров аренды из-за непомерно высокой стоимости земли.
- Четкое целевое назначение платежей за землю на развитие соответствующих территорий.
- Снятие ограничений на изменение целевого назначения земельных участков и их раздела.
- Исключительно судебный порядок принудительного изъятия земельных участков.
- Ограничение права президента РБ на издание Указов для регулирования земельных правоотношений.
Наиболее жаркие споры среди предпринимателей вызвал пункт об отмене платежей за право продления аренды. Более детально помог разобраться в вопросе заместитель председателя РОО «Белорусская научно-промышленная ассоциация» Сергей Варивода.
Кто платит, тот не заказывает музыку
Отметим, что в соответствии с действующим земельным законодательством пользование земельными участками в РБ является платным. Пользователи или редкие собственники земель платят земельный налог, арендаторы – арендную плату. К сожалению, часть арендаторов платят еще и за право заключения договора аренды.
Если два первых платежа (земельный налог и арендная плата) при равной кадастровой стоимости земельного участка одинаковы для всех участников рынка, то выплаты за право заключения договора на аренду сопоставимы с арендной платой, что является не только обременительными платежами, но и искажает условия конкуренции.
«В рамках корректировки налогового кодекса, опираясь на принцип всеобщности и равенства плательщиков, необходимо снизить коэффициенты на ставку земельного налога, которые для одних сегодня составляют до 2,5, а для других – до 5, не учитывая плату за право заключения договора аренды, - сказал Сергей Варивода. - И получается, что государственные организации сегодня не платят, а частные – платят. При этом даже среди частных организаций есть те, кто платит за право аренды, и те, кто не платит, причем зачастую это предприятия, конкурирующие в одной отрасли и на одних товарных рынках».
Нехитрые расчеты
Представьте, что ваша частная организация решила через аукцион получить земельный участок, соответственно, вам нужно заплатить за право аренды. И если эту плату вносить авансом ежегодными платежами, она бы составила порядка $100 тыс. в год за гектар земли. При этом, если вы готовы заплатить сразу за весь допустимый срок аренды (до 99 лет), то сумма составит примерно половину кадастровой стоимости земли – $1,6 млн. Если вы не готовы платить сразу, и будете вносить платежи ежегодно, то за 99 лет вы заплатите за право аренды порядка $10 млн. за гектар. Но если бы государство продало вам данный участок, то в соответствии с действующим земельным законодательством, вы бы его купили примерно в 3,5 раза дешевле, то есть за $3,2 млн.
«Коллеги из госорганов говорят, что плата за право аренды дает арендатору определенные права, которые определены в Земельном кодексе. На самом деле эти права надуманы и не востребованы. И когда мне говорят, что право аренды это почти право собственности, я всегда спрашиваю у этих людей, что бы они выбрали: право собственности или почти право собственности при таком соотношении платежей?», - говорит Сергей Варивода.
В Беларуси иссяк практически весь инвестиционный потенциал малого и среднего бизнеса, на который государство хотело делать ставку, как на драйвер развития экономики. На сайте Миноблисполкома в открытом доступе есть информация, что среди 206 объявленных аукционов на право заключения договора аренды земельных участков, несостоявшимися оказались 200. Причина – крайне высокие платежи за землю.
Что делать?
- Исключить многократное взимание платы за право аренды.
Плата за право аренды должна взиматься один раз на аукционе, как плата среди конкурирующих субъектов за конкретный земельный участок по принципу «кто даст больше».
Если местные бюджеты хотят, чтобы эта плата стала выше, им придется увеличивать сроки предоставления земельных участков: перейти от практики 5 лет на период нормативного срока службы здания, под которое предлагается на аукционе участок.
- Коэффициенты, которые определяют размер платы за право аренды, должны быть снижены в 10 раз.
Это позволит снизить стартовую цену на аукционе.
- Необходимо ввести в практику предоставление земельных участков в аренду с аукциона на длительные сроки, при этом сразу определять целевое назначение участков не только для проектирования и строительства, но и для эксплуатации построенного объекта.
- Предоставить безусловное право арендаторам земельных участков, которые платят сегодня за право аренды, выкупить эти участки в собственность по заявительному принципу, если, например, в течение 5 и более лет они владели этим участком на праве аренды и не имели при этом при этом никаких замечаний.
В этом случае нынешним плательщикам за право аренды данные платежи должны зачесть при выкупе земли в собственность. Правда, если плата за право аренды превысит кадастровую стоимость земли, то «сдачу» уже никто не вернет. Но по факту, путем нехитрых расчетов, плата за право аренды превысит кадастровую стоимость земли в среднем в 16 раз, если платить ежегодными взносами.
Мария Мелёхина
Читайте также:
