В каких случаях перевод жилого помещения в нежилое не разрешается

Яковина Ирина Юрьевна,

юрист практики строительства и недвижимости

юридическая компания ООО «ЮС ИнвестЪ»

В связи с развитием частного бизнеса, открытием небольших магазинов, кафе, ресторанов, салонов, увеличивается запрос на помещения, соответствующие для таких целей. В последнее время все чаще можно наблюдать приобретение квартир на первых этажах жилых домов и перевод помещений для нужд бизнеса.

В статье рассмотрим, какие же минимальные требования необходимо знать бизнесу перед приобретением такой недвижимости.

По решениям местного исполкома одноквартирный жилой дом либо жилые помещения в таком доме, жилые помещения в блокированном жилом доме, а также жилые помещения, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома, могут быть переведены в нежилые с соблюдением правил градостроительства, природоохранных, санитарных, противопожарных и иных требований технических нормативных правовых актов (п. 2 ст.16 ЖК).

Для получения решения исполкома необходимо предоставить следующий пакет документов:

• заявление;
• технический паспорт и свидетельство о праве собственности на помещение;
• письменное согласие иных лиц (например, при наличии других собственников, несовершеннолетних, проживающих лиц).

Перечень документов является закрытым, т.е. представители исполкома не вправе запрашивать иные документы для принятия решения. Процедура осуществляется бесплатно и действует бессрочно.

Если планируете выполнять работы по переустройству и (или) перепланировки нежилого помещения в жилом доме, то необходимо также учитывать требования Положения, утв. постановлением Совета Министров от 16.05.2013 № 384. Положением установлены случаи,  при которых необходимо получение разрешения исполкома, разработка проектной документации, порядок производства работ, приемки работ по переустройству и (или) перепланировке. 

Однако стоит заранее (до приобретения недвижимости) определить какой вид деятельности Вы планируете осуществлять, и есть ли в законодательстве ограничения и (или) запреты.

Санитарные нормы (утв. постановлением Минздрава от 20.08.2015 № 95) устанавливают, что не допускается размещение в жилых домах:

• пунктов приема посуды;
• бань, саун (за исключением саун с инфракрасным излучением и криосаун);
• химчисток и прачечных (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 килограммов белья в смену);
• автоматических телефонных станций общей площадью более 100 кв. м, предназначенных для телефонизации жилых домов;
• похоронных бюро, магазинов по продаже ритуальных принадлежностей;
• дискотек;
• физкультурно-оздоровительных комплексов общей площадью более 150 кв. м;
• парикмахерских и мастерских по ремонту часов расчетной площадью более 300 кв. м;
• магазинов общей площадью более 1000 кв. м;
• мастерских по ремонту бытовых машин и приборов, ремонту обуви общей площадью свыше 100 кв. м;
• отделений связи общей площадью более 700 кв. м;
• организаций здравоохранения противотуберкулезного, кожно-венерологического, онкологического, психоневрологического, травматологического профиля, кабинетов магнитно-резонансной терапии;
• ветеринарных лечебниц и кабинетов с содержанием и без содержания животных, вивариев, кинологических центров, приютов временного содержания домашних животных, пунктов передержки животных, гостиниц для животных;
• объектов производственного и культурно-массового назначения, торговли, спортивных сооружений, предприятий бытового обслуживания, которые являются источниками выделения в воздух жилых помещений повышенных концентраций вредных веществ, уровней физических факторов, превышающих гигиенические нормативы.

Дополнительно перечень объектов, которые запрещены к размещению при переводе жилого помещения в нежилое, установлен в п.9 ст.21 ЖК.

Помимо запрета и ограничений на отдельные виды деятельности, следует помнить о соблюдении ряда технических вопросов при переустройстве/реконструкции.

В частности, обязательным является:

• вынос сетей водо-, тепло-, электро- и газоснабжения;
• установка приборов индивидуального учета;
• обустройство отдельного входа.

Отметим, что на практике процедура перевода жилого помещения в нежилое, включая выполнение строительных работ, может занимать срок до 1 года. Поэтому рекомендуем для начала изучить те требования, которые установил законодатель для планируемого вида деятельности, а также  техническую возможность переустройства/реконструкции.

ООО "ЮС ИнвестЪ" оказывает услуги по вопросам получения разрешительной документации для начала, ведения строительства, а также юридическое сопровождение в строительной деятельности.

Более подробную информацию Вы можете узнать на нашем сайте: https://usiminsk.by/yuridicheskie-uslugi/stroitelstvo-i-nedvizhimost/